שיוך דירות בקיבוץ

מסמך עקרונות – נוסח ההחלטה

(אושר בקלפי 24.10.2003)
אוקטובר 2003

ראשי פרקים:

1. רקע
2. מסגרת לתכנון החלוקה
3. הצגת תוכנית החלוקה
4. תשלומים ואיזון
5. פתרון מחלוקות
6. סחירות הדירות
7. כללי שימוש בדירות ובמגרשים
8. הסדר מוניציפלי

1. רקע

1.1. לפי השקפת הצוות, הרי ההיבטים החברתיים של הסדר השיוך חשובים ומורכבים יותר מכל תהליך תכנוני-אדריכלי, שמאי, או משפטי. לפיכך - רגישות ויצירתיות של חברינו בצוות, יחד עם הזרמת מידע שוטף לחברים ומעורבות של כלל החברים - הן משימה עיקרית שהציב הצוות לעצמו.
1.2. ביום 25/12/02 החליט הקיבוץ על כניסה לתהליך של שיוך דירות, בהתאם להחלטה מס' 751 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "היום הקובע").
ביום 29/1/2003 ניתן אישור רשם האגודות השיתופיות בדבר חוקיות כינוס האסיפה בה נתקבלה ההחלטה הנ"ל.
בהמשך לכך נעשתה פניה לועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות ופיתוח הכפר, וזו אישרה, ביום 5/3/2003, ביצוע שיוך דירות לחברים בהתאם להחלטה 751.
1.3. מי שהיה חבר קיבוץ ביום הקובע, זכאי, עקרונית, לקחת חלק בפרוייקט שיוך דירות המגורים לחברים, אשר ימומש לגבי חברים שירצו בכך ויעמדו בכל תנאי הסדר השיוך ודרישותיו.
והכל - בכפוף לכל התנאים שייקבעו בהסדר השיוך, ולחתימת מסמכים חוזיים בינו לבין הקיבוץ, והסדרת התשלומים, ההתחייבויות והויתורים לפי הסדר השיוך.
1.4. ככל הידוע, עומדת להתקבל החלטת המינהל מס' [1000], שהיא חליפית ומרחיבה את האפשרויות בהשוואה להחלטה 751. צוות שיוך דירות עוקב אחר כל התפתחות, ויתאים את התהליכים לכל שינוי מתבקש.
1.5. צוות שיוך דירות (להלן: "הצוות") בראשות נדין, כולל את שם-טוב סרנגה, דידי כנרי (המטה לשיוך דירות), אבי חינקיס, עמירם דרמן (מתכננים), דורי דודוביץ (שמאי), ארז לבנון (יועץ משפטי), יועץ תחבורה, ואת החברים: ניתאי, גלעד, אלון, טוביה, אריאל, יענקלה, שלמה ואורי פ. - יהיה אחראי להכנת הסדר השיוך והבאתו לאישור אסיפת הקיבוץ.

2. מסגרת לתכנון ולחלוקה

2.1. הקיבוץ התקשר עם משרד אדריכל אבי חינקיס, לצורך הכנת תוכנית החלוקה למגרשים.
2.2. הצוות מונחה להכין תוכנית לחלוקת שטח המגורים למגרשים, על בסיס העקרונות שלהלן:
2.3. תוכנית החלוקה תיעשה בכוונה שלכל בית-אב ישוייך השטח עליו ממוקמת הדירה בה מתגורר בית-האב כיום.
במקומות לגביהם יתברר כי הדבר לא ניתן, תוצע חלופה במסגרת תוכנית החלוקה.
2.3.1. החלוקה תהיה למגרשים ששטחיהם דומים, בכפוף למגבלות אפשרויות התכנון ובשטח אופטימלי מירבי.
2.3.2. התוכנית תשאף לכך שזכויות הבניה בכל המגרשים ייקבעו במטרים מוחלטים, ותהיינה שוות במתחמים השונים.
2.3.3. שטחים לדרכים ושבילים ציבוריים, יוקצו מחוץ לתחומי מגרשי המגורים הפרטיים.
2.3.4. לתשתיות ציבוריות קיימות, כגון: חשמל, מים, ביוב, תקשורת, מדרכות, שבילים, אשר יישארו בתחומי מגרשי המגורים, תתאפשר גישה לשם טיפול, בהתאם להוראות תקנון תוכנית החלוקה והסדר השיוך תוך התחייבות להחזרת המצב לקדמותו.
2.3.5. לכל יחידת מגורים יוקצו 2 חניות בתקן, מחוץ ו/או בתוך תחום מגרש המגורים, בהתאם לשיקולי ומגבלות התכנון (ובמרחק של לא יותר מ- 50 מ' הליכה).
בנוסף, יתוכננו מגרשי חניה ציבוריים, לרבות מגרש חניה לכלי רכב כבדים.

3. הצגת תוכנית החלוקה למגרשים

תוכנית החלוקה תוצג לציבור באופן כללי, ולכל חבר יוצג באופן פרטני קטע החלוקה המתייחס אליו.
כל חבר יוכל לפנות לצוות, לקבלת הסברים ולהשמעת השגות והצעות.

4. תשלומים ואיזון

4.1. בסיס ההתחשבנות העיקרי יהיה וותק החבר ביום הקובע ושווי הנכס המיועד לו.
4.2. במסגרת החלטות הקיבוץ ייקבע מנגנון איזון וחובות תשלום בהתאם לו, במסגרתו יילקחו
בחשבון גם קריטריונים כמו ותק החבר, מצב משפחתי, ערך מבנה המגורים, עבודות פיתוח
ותשתיות קיימות, הסטטוס של מרכיבי בית-האב (חבר/לא-חבר), חובות עבר.
4.3 תשלומי החברים על-פי מנגנון האיזון, במסגרת ביצוע המהלך וקבלת זכויות בדירות, יהיו כפי
שיוחלט על ידי הקיבוץ, בכללים מפורטים ("הסדר השיוך") שיגובשו ושיובאו לאישור האסיפה.
הקיבוץ יהיה רשאי להתנות את הפניית החברים להתקשרות עם מינהל מקרקעי ישראל, גם בפירעון חובות של החבר כלפי הקיבוץ.
אופן ביצוע התשלומים לפי מנגנון האיזון ייבחן בהמשך, בייעוץ מקצועי בתחומי החשבונאות, המשפט והמיסוי.
4.4 חישוב הותק לצורך האיזון ייעשה על-פי ההחלטות הקיימות בקיבוץ ועל-פי החלטות שיתקבלו
במסגרת הסדר שיוך הדירות שהקיבוץ ייאשר.

5.1. לכל חבר תעמוד אפשרות, תוך חודש מפרסום התוכנית וההסדרים השונים, לפנות לבעלי המקצוע וליועצים הרלוונטיים שליוו את הקיבוץ, וכמובן לחברי צוות השיוך מבין חברי הקיבוץ, בעניין הנוגע לו, ולהיפגש איתם לקבלת הסברים, ולהשמעת טענות והצעות.
אם לא יקבל את החלטתם בעניין, לאחר שפנה כאמור, תעמוד לו אפשרות לפנות לבוררות כמפורט בס"ק 5.2 להלן.
5.2. כל המחלוקות וחילוקי הדעות בנוגע לאמור, לרבות בעניין חלוקת המגרשים - טענות כנגד גבולות המגרש ו/או גודלו, והתנגדות אחרת לתכנית, וכן מחלוקות אחרות, לרבות בדבר אופן יישום האיזון וקביעת התשלומים - יועברו להליך בוררות בפני בורר או בפני צוות בוררים. תשלום לבורר/ים בחלוקה שווה בין החבר לקבוץ.
5.3. חבר יוכל להודיע על רצונו בהליך בוררות כאמור, בתוך שבועיים מיום מיצוי פנייה מקדימה כאמור בס"ק 5.1 לעיל.
5.4. הבורר/ים יהיו מתוך פאנל של בעלי מקצוע ו/או בעלי תפקידים רלוונטיים, שיציע צוות שיוך הדירות ויאושרו ע"י מוסדות הקיבוץ.
מינוי בורר/ים מסוים/ים מתוך הפאנל, ייעשה בהסכמה עם החבר שפנה לבוררות תוך חודש מיום הפנייה.
5.5. הבורר/ים ישמע/ו את עמדת החבר ואת עמדת הקיבוץ ו/או הגורם המקצועי הרלוונטי, יוכל/ו לפי שיקול דעתו/ם לשמוע צדדים נוספים ואף מומחים ובעלי מקצוע, ויתן/נו את פסיקתו/ם תוך חודשיים לכל היותר.
5.6. החלטה זו תחשב כהסכם בוררות לעניין חוק הבוררות.

בכל מסמך רלוונטי, ובכלל זה בהסכם שייערך עם כל חבר/זוג חברים בטרם הפנייתם לממ"י, ובתקנון הקיבוץ, יופיעו קביעות מחייבות בדבר צורך באישור הקיבוץ לפני ההתקשרות בכל עסקה להעברת זכויות במגרש, לרבות השכרה ו/או מתן זכות שימוש בדירה - בין אם בדרך של ועדת קבלה, בין אם בדרך של הצבעה באסיפה על קבלה לחברות, ובין אם בכל דרך אחרת. כן יופיעו כאמור קביעות בדבר אפשרות למתן זכות סירוב ראשון לקיבוץ לרכישת זכויות במגרש כאמור, במחירי שוק, בהתאם למנגנון שייקבע.

במסגרת הסדר השיוך, יאמץ הקיבוץ הוראות בדבר שימוש החברים בנכסים, כדי להבטיח שמירה על אורחות החיים המקובלות בקיבוץ, לרבות: איסור השכרה או שימוש למטרה שאינה מגורי החבר; מניעת שינוי תכסית פני הקרקע בקיבוץ; הבטחת בניה פרטית בכפוף להוראת כל דין, לרבות תקנון הבניה הפרטית של הקיבוץ; הבטחת טיפול בתשתיות ציבוריות ע"י הרשות; מניעת גידור מגרשים; מניעת חסימת מעברים ושבילים; וכיו"ב.

נושא ההסדר המוניציפלי ייבחן בהמשך, בהתחשב גם בציבורים נוספים שיתגוררו בישוב, שאינם חברי קיבוץ (תושבים זמניים, תושבי קבע, תושבי שכונת הרחבה קהילתית, יורשי חברים, וכיו"ב).